A avaliação de imóveis é um processo necessário para a venda e compra de casas e apartamentos. É por meio dele que o valor real do imóvel é definido com assertividade, seguindo todas as normas, critérios e condições.  

Essa investigação é feita mediante um laudo de avaliação de imóveis, no qual é possível mensurar aspectos relevantes para a precificação, como localidade, necessidade de reforma, metragem do imóvel, dentre outros fatores relevantes.

O que é a avaliação de imóveis?

A avaliação de imóveis é a análise do valor de mercado que um bem imobiliário vale. Ela é baseada em procedimentos técnicos e normas regulamentadoras, levando em consideração também outros critérios, como as características do imóvel e o mercado imobiliário da região onde está localizado.

Quando a avaliação de imóveis é necessária?

A avaliação de imóveis é necessária para todos os processos de compra e venda de imóveis, financiamento, construção ou até mesmo partilha de bens de uma herança entre outros processos judiciais.

Afinal, apenas com esse documento se torna possível chegar ao preço real do imóvel, evitando prejuízos ao proprietário ou em decisões judiciais.

Avaliação de imóveis: quais critérios de compra e venda utilizar?

Existem diversos critérios que devem ser levados em consideração pelos profissionais que realizam a avaliação de imóveis. Reunimos os principais deles:

Localização 

A localização costuma ser um ponto-chave na avaliação de imóveis. Isso porque os valores mercadológicos variam muito entre regiões. Cidade, bairro e rua são fatores importantes.

Critérios como fácil acesso a meios de transporte público, comércios e serviços essenciais, como mercado, farmácia, postos de combustível, e até mesmo proximidade de espaços com natureza e lazer influenciam diretamente no valor final do imóvel.

Barulhos externos e vizinhos

A poluição sonora é um fator que costuma reduzir o valor de imóveis. Se o imóvel for próximo a casas de shows, feiras públicas, pontos de engarrafamento ou se possuir vizinhos barulhentos, tende a ser desvalorizado.

Segurança

As grandes cidades tendem a ter um crescimento de casos de violência, mas ainda existem localidades que são valorizadas por serem consideradas mais seguras. 

Da mesma maneira, caso o imóvel seja próximo a locais com histórico de assaltos ou outros episódios de violência, o valor tende a cair.

Estrutura interna

Durante a avaliação, as estruturas interna e externa são fatores que influenciam diretamente no valor final do bem. São considerados critérios de avaliação estrutural dos imóveis:

• Revestimento

• Pintura

• Fachada

• Elétrica e hidráulica

• Forros e telhados

• Vidros

Além disso, pontos extras como armários planejados, piso de porcelanato, reformas estruturais e bom acabamento somam ao valor!

Estrutura externa

Além do apartamento em si, um prédio bem equipado e em bom estado de conservação (fachada pintada, design moderno) se torna relevante no momento de precificar um imóvel. Elevadores, portaria, fachada, áreas de lazer e vagas na garagem são atrativos para futuros moradores.

Facilidade na transação

Outro ponto que irá aumentar ou diminuir o valor final do imóvel é a facilidade na transação. Muitos corretores desconsideram esse fator no momento de fazer a avaliação, mas ter todos os documentos prontos e conduzir o processo de compra de maneira ágil são pontos positivos para quem deseja adquirir ou vender um imóvel.

Métodos de avaliação de imóveis

Da mesma forma que são diversos os critérios a ser considerados na avaliação de imóveis, também são vários os métodos utilizados pelos profissionais do mercado imobiliário.

O avaliador deve escolher a forma para fazer uso dessas categorias. Os principais métodos são o evolutivo, involutivo e comparativo.

• O método evolutivo é mais indicado na avaliação de imóveis urbanos. Ele é feito a partir do cálculo do valor do terreno e suas benfeitorias.

• Já o método involutivo é utilizado na avaliação de terrenos fora do comum. Aqui, é feito um estudo de viabilidade técnico econômico do valor do terreno urbano bruto.

• Por fim, o método comparativo, que é o mais conhecido. Nessa forma de avaliação, é feita uma comparação com dados do mercado que se aproximem da realidade daquele imóvel, como mesmo bairro, mesmo número de quartos, mesmas áreas de lazer etc.

Qual é o método mais utilizado?

O método de avaliação de imóveis mais utilizado é o Comparativo Direto de Dados de Mercado. Ele se baseia em transações do mesmo tipo de imóvel, que esteja sendo negociado na mesma época e com a mesma localização espacial, para possibilitar a análise comparativa dos valores.

Esses valores de transações de imóveis são analisados para que seja obtido um valor médio. Esse resultado é feito sob média ponderada, porque, mesmo que tenham características parecidas, os imóveis são sempre diferentes. 

Os avaliadores devem fazer essa análise de acordo com a norma de avaliações (NBR 14653), além de considerar aspectos pertinentes ao imóvel em si, para evitar estipular preços que destoam do que está sendo praticado no mercado.

FUNDAMENTAÇÃO LEGAL:

Todos os Corretores de Imóveis legalmente inscritos no Conselho Profissional do Corretores de Imóveis – CRECI - estão legalmente habilitados a emitir Opinião de Valores de Mercado.

A Opinião de Valores constitui-se como o nome preconiza, um mero palpite do profissional imobiliário sobre o valor de um determinado bem. Este trabalho não é embasado em métodos técnicos reconhecidos para se chegar a um valor. Se baseia apenas na experiência anterior e raramente é precedido de alguma pesquisa. Portanto está sujeita a distorções importantes. Não é recomendado para a maioria dos casos onde há necessidade de tomada de decisões importantes em relação ao patrimônio imobiliário e questões judiciais, pois pode ser facialmente questionada por acionistas e partes contrárias. 

Já o Parecer Técnico de Valor de Mercado é um trabalho com embasamento estatístico que é precedido de método de pesquisa e tratamento de amostras. Resulta em um trabalho muito mais consistente e confiável, uma vês que quem lê a avaliação, pode facilmente entender o porquê dos valores aferidos.  

Com o objetivo de aprimorar a qualidade dos Pareceres emitidos por corretores, o COFECI, editou a Resolução -COFECI nº 1.066/2007, dispondo sobre o conteúdo mínimo e a forma de apresentação desses trabalhos, e criou o Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários – CNAI.

A consulta por Avaliadores de todo Brasil se faz através do Link:

https://www.cofeci.gov.br/avaliadores-imoveis

A Lei 6530/78 já definia a competência do profissional para opinar quanto ao valor de comercialização de imóveis. A inscrição no CNAI do COFECI, porém , é restrita aqueles que, além de sua formação de corretores de imóveis, participaram  de um curso de avaliação de imóveis, cujo conteúdo é focado especificamente na aplicação do método comparativo de dados de mercado, aliado à experiência e conhecimento desses profissionais.

Todo Corretor de Imóveis inscrito no Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários tem direito à utilização do selo certificador, que é fornecido pelo Conselho Regional da sua jurisdição e que deve ser afixado em cada Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica de sua autoria.

O selo certificador tem numeração individual e sequenciada, com mecanismo que permite autenticação e certificação de código de segurança. O Selo é adquirido pelo Avaliador através da Plataforma do CNAI ao emitir a declaração de avaliação mercadológica digitalmente.

CURRÍCULO DA AVALIADORA

Corretora, Advogada, Avaliadora de Imóveis e Perita Judicial Imobiliária

EXPERIÊNCIAS NO RAMO IMOBILIÁRIO

•   Vendas e avaliação de Imóveis atuando em imobiliárias e incorporadoras na região da grande São Paulo e capital.

•         Vendas e avaliação de imóveis atuando na cidade de Cuiabá – MT e região

•         Gerenciamento e treinamento de equipe de vendas

•         Avaliação e perícia de Imóveis em questões judiciais atuando na cidade de Cuiabá – MT e região

CURSOS CERTIFICADOS

•         Certificado do Curso de Corretor de Imóveis – EBRAE – São Paulo

•         Certificado do Curso de Qualificação Livre, na modalidade capacitação profissional de PERITO JUDICIAL IMOBILIÁRIO pelo CETEP-MT.

•         Certificado de Registro de Corretores de Imóveis nº 4075 – CRECI-MT

•         Certificado de Registro de Avaliador Imobiliário nº 05546 pelo Conselho Federal de Corretores de Imóveis – COFECI.

•         Bacharel em Economia pela Universidade Federal de Mato Grosso

•         Pós Graduada em Marketing pela ESPM – São Paulo

•         Pós Graduada em Direito Imobiliário - FAIS

•         Bacharel em Direito - ICEC

•        Pós Graduada em Direito processual Civil - DAMASIO EDUCACIONAL - SP

SOLICITE SEU ORÇAMENTO - Documentos necessários:

1. Matrícula (Inteiro Teor) ou Escritura;

2. Ultimo Carnê do IPTU - que contenha valor venal (primeira página);

3. Endereço completo

Envie para anapennaimoveis@gmail.com - (65)99982-0494

SOLICITE SEU ORÇAMENTO - Documentos necessários:

1. Matrícula (Inteiro Teor) ou Escritura;

2. Ultimo Carnê do IPTU - que contenha valor venal (primeira página);

3. Endereço completo

Envie para anapennaimoveis@gmail.com - (65)99982-0494

Corretora, Advogada, Avaliadora de Imóveis e Perita Judicial Imobiliária

EXPERIÊNCIAS NO RAMO IMOBILIÁRIO

•   Vendas e avaliação de Imóveis atuando em imobiliárias e incorporadoras na região da grande São Paulo e capital.

•         Vendas e avaliação de imóveis atuando na cidade de Cuiabá – MT e região

•         Gerenciamento e treinamento de equipe de vendas

•         Avaliação e perícia de Imóveis em questões judiciais atuando na cidade de Cuiabá – MT e região

CURSOS CERTIFICADOS

•         Certificado do Curso de Corretor de Imóveis – EBRAE – São Paulo

•         Certificado do Curso de Qualificação Livre, na modalidade capacitação profissional de PERITO JUDICIAL IMOBILIÁRIO pelo CETEP-MT.

•         Certificado de Registro de Corretores de Imóveis nº 4075 – CRECI-MT

•         Certificado de Registro de Avaliador Imobiliário nº 05546 pelo Conselho Federal de Corretores de Imóveis – COFECI.

•         Bacharel em Economia pela Universidade Federal de Mato Grosso

•         Pós Graduada em Marketing pela ESPM – São Paulo

•         Pós Graduada em Direito Imobiliário - FAIS

•         Bacharel em Direito - ICEC

•        Pós Graduada em Direito processual Civil - DAMASIO EDUCACIONAL - SP

CONTRATANTE:

Nome:

Telefone/Celular:

E-Mail:

CONTRATADA: Ana Cecília de Almeida Penna, brasileira, CPF nº ....................., RG ......................., residente e domiciliada na ....................................., Cidade de Cuiabá-MT, devidamente inscrita no CNAI (Cadastro Nacional de Avaliadores de Imóveis) sob nº 5546, e CRECI (Conselho Regional de Corretores de Imóveis) sob nº 4075, supra qualificada no anexo deste instrumento.

Cláusula 1ª - Referente à Prestação de Serviços de Avaliação do Imóvel:

Tipo de imóvel: _______________________________________________________________________

Endereço: ____________________________________________________________________________

Cláusula 2ª – A título de honorários, o CONTRATANTE deverá pagar a CONTRATADA o valor total de R$ ............................. ( ............................................................................................ ) através de TED na Conta xxxxxxx Agência xxxxxx Banco xxxxxxx, ou em espécie, em nome da contratada, da seguinte forma:

a) R$ .................................. (.........................................................................................................), a título de sinal na data da contratação;

b) R$ .................................. (.........................................................................................................), na entrega do laudo.

         Parágrafo único: A CONTRATADA fornecerá ao CONTRATANTE título de quitação da obrigação, Recibo de Pagamento emitido pela CONTRATADA pessoa física.

Cláusula 3ª – A CONTRATANTE fornecerá as informações necessárias com documentos comprobatórios para a execução do laudo, incluindo Escritura, Matrícula de Registro Cartorário ou número de inscrição do IPTU do imóvel.

Cláusula 4ª – A metodologia utilizada para o laudo será o “Método Comparativo Direto de Dados de Mercado”.

Cláusula 5ª – Estão inclusos na Avaliação Imobiliária os seguintes serviços:

a)   Pesquisa de Mercado

b)   Visita Pericial

c)   Serviço fotográfico do local

d)   Elaboração do PTAM (Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica) contendo os seguintes itens: Identificação do solicitante; Finalidade do laudo; Caracterização da região; Caracterização do imóvel; Metodologia utilizada; Dados de Mercado; Homogeneização das amostras; Valor Resultante; Relatório Fotográfico; Mapa de localização do imóvel; Currículo da Avaliadora.

Cláusula 6ª - O prazo do serviço é de ...........(...............)dias úteis, contados do primeiro dia após da data do pagamento do sinal e da entrega dos documentos solicitados à CONTRATADA.

Clausula 7ª – Quando da entrega do laudo pela CONTRATADA ao CONTRATANTE o mesmo se recusar a recebê-lo e não efetuar o pagamento devido, o CONTRATANTE perderá o valor já pago a título de sinal, ficando rescindido o presente instrumento.

Cláusula 8ª - No caso de não haver o cumprimento de qualquer uma das cláusulas do presente instrumento, a parte que não cumpriu deverá pagar uma multa de 10% do valor do contrato para a outra parte. 

Cláusula 9ª - As partes elegem o foro de Cuiabá para dirimirem quaisquer dúvidas decorrentes do presente contrato.

CONTRATANTE e CONTRATADA concordam e estão ajustados com todas as normas e clausulas estipuladas neste contrato e assim fica confirmado e aceito este termo quando do pagamento do sinal à CONTRATADA, cujo ato passa a ter força legal de contratação entre as partes.

SELO CERTIFICADOR DIGITAL

Cuiabá, ........... de ......................................... de ..............

________________________________               _______________________________________

CONTRATADA                                                   CONTRATANTE

ANEXO - CURRÍCULO PROFISSIONAL

Corretora, Advogada, Avaliadora de Imóveis e Perita Judicial Imobiliária

EXPERIÊNCIAS NO RAMO IMOBILIÁRIO

        Vendas e avaliação de Imóveis atuando em imobiliárias e incorporadoras na região da grande São Paulo e capital.

        Vendas e avaliação de imóveis atuando na cidade de Cuiabá – MT e região

        Gerenciamento e treinamento de equipe de vendas

        Avaliação e perícia de Imóveis em questões judiciais atuando na cidade de Cuiabá – MT e região

CURSOS CERTIFICADOS

        Certificado do Curso de Corretor de Imóveis – EBRAE – São Paulo

        Certificado do Curso de Qualificação Livre, na modalidade capacitação profissional de PERITO JUDICIAL IMOBILIÁRIO pelo CETEP-MT.

        Certificado de Registro de Corretores de Imóveis nº 4075 – CRECI-MT

        Certificado de Registro de Avaliador Imobiliário nº 05546 pelo Conselho Federal de Corretores de Imóveis – COFECI.

        Bacharel em Economia pela Universidade Federal de Mato Grosso

        Pós Graduada em Marketing pela ESPM – São Paulo

        Pós Graduada em Direito Imobiliário - FAIS

        Curso de Direito – ICEC

        Pós Graduada em Direito Processual Civil - DAMASIO

VEM APRESENTAR

Avaliações técnicas fornecidas com absoluto critério, sigilo e ética profissional, atendendo rigorosamente aos requisitos legais, com total imparcialidade aos interesses dos envolvidos, acordando somente com a verdade dos fatos, firmando responsabilidade, capacidade e conhecimento daquilo que foi proposto.

(Publicada no D.O.U. de 29/11/07, Seção 1, págs. 191/192)

Estabelece nova regulamentação para o funcionamento do Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários, assim como para  elaboração de Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica e dá outras providências.

O CONSELHO FEDERAL DE CORRETORES DE IMÓVEIS-COFECI, no uso das atribuições que lhe confere o artigo 16, inciso XVII, da Lei n° 6.530, de 12 de maio de 1978,

CONSIDERANDO o disposto no art. 3º da Lei n.º 6530/78 que atribui ao Corretor de Imóveis, entre outras, a competência para opinar sobre comercialização imobiliária;

CONSIDERANDO o disposto no art. 39, VIII da Lei nº 8.078/90 (Código de Defesa do Consumidor), que impede o fornecimento de serviços em desacordo com as normas expedidas pelos órgãos oficiais competentes ou, na sua inexistência, com as diretrizes das normas técnicas da Associação Brasileira de Normas Técnicas - ABNT;

CONSIDERANDO a normatização, pela ABNT, dos procedimentos gerais na avaliação de bens, através da norma NBR 14653-1, e das avaliações de imóveis urbanos e rurais através das normas NBR 14653-2 e NBR 14653-3, respectivamente;

CONSIDERANDO que as grades curriculares dos cursos de avaliação de imóveis e superiores em gestão imobiliária incluem disciplinas em que são ministrados os conhecimentos necessários à elaboração de Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica;

CONSIDERANDO a decisão unânime adotada pelo E. Plenário na Sessão Plenária realizada no dia 22 de novembro de 2007,

RESOLVE:

Do cadastro nacional de avaliadores imobiliários

Art. 1º - O Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários – CNAI, cuja organização e manutenção estão a cargo do Conselho Federal de Corretores de Imóveis, a quem cabe também expedir Certificados de Registro de Avaliador Imobiliário para os Corretores de Imóveis nele inscritos, será compartilhado com os Conselhos Regionais de Corretores de Imóveis-Creci´s.

Parágrafo Único - A inscrição do Corretor de Imóveis no Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários é opcional, nada obstando ao corretor de imóveis nele não inscrito opinar quanto à comercialização imobiliária nos termos do artigo 3º, in fine, da Lei nº 6.530, de 12 de maio de 1978.

Art. 2º - Poderá inscrever-se no Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários o Corretor de Imóveis que seja, cumulativa ou alternativamente:

I) possuidor de diploma de curso superior em gestão imobiliária ou equivalente;

II) possuidor de certificado de conclusão de curso de avaliação imobiliária.

§ 1º - Somente serão aceitos, para fins de inscrição no Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários, os certificados de cursos reconhecidos pelo Conselho Federal.

§ 2º - Para inscrição no CNAI, o Conselho Federal poderá exigir aprovação prévia em prova de conhecimentos sobre avaliação mercadológica de imóveis.

Art. 3º - Os inscritos ou pretendentes à inscrição no CNAI recolherão, em conta corrente bancária do Conselho Federal, taxa em valor correspondente a 30% (trinta por cento) do valor-base da anuidade da pessoa física no exercício, para cada um dos serviços abaixo relacionados:

I - inscrição para prova de conhecimentos sobre avaliação mercadológica de imóveis;

II - registro ou renovação de registro no Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários.

Parágrafo Único - A taxa a que se refere o item I deste artigo não será cobrada cumulativamente com a taxa de registro no Cadastro Nacional de Avaliadores.

Do parecer técnico de avaliação mercadológica

Art. 4º - Entende-se por Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica – PTAM - o documento elaborado por Corretor de Imóveis no qual é apresentada, com base em critérios técnicos, análise de mercado com vistas à determinação do valor de comercialização de um imóvel, judicial ou extra-judicialmente.

Art. 5º - O Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica, para determinação do valor de mercado, deve conter os seguintes requisitos mínimos:

I) identificação do solicitante;

II) objetivo do parecer técnico;

III) identificação e caracterização do imóvel;

IV) indicação da metodologia utilizada;

V) valor resultante e sua data de referência;

VI) identificação, breve currículo e assinatura do Corretor de Imóveis Avaliador.

§ 1º - São requisitos para caracterização do imóvel a identificação de seu proprietário, o número da matrícula no Cartório do Registro de Imóveis e o endereço completo ou a descrição detalhada de sua localização.

§ 2º - A descrição do imóvel deve conter, no mínimo:

I) medidas perimétricas, medida de superfície  (área), localização e confrontações;

II) descrição individualizada dos acessórios e benfeitorias, se houver;

III) contextualização do imóvel na vizinhança e infra-estrutura disponível;

IV) aproveitamento econômico do imóvel;

V) data da vistoria.

§ 3º - Ao Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica recomenda-se estarem anexados:

I) mapa de localização;

II) certidão atualizada da matrícula no Cartório do Registro de Imóveis;

III) relatório fotográfico.

Da competência para elaboração de parecer técnico de avaliação mercadológica

Art. 6º - A elaboração de Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica é permitida a todo Corretor de Imóveis, pessoa física, regularmente inscrito em Conselho Regional de Corretores de Imóveis.

Parágrafo Único - A pessoa jurídica regularmente inscrita em Conselho Regional de Corretores de Imóveis pode patrocinar a elaboração de Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica, chancelado por corretor de imóveis, pessoa física, nos termos deste artigo.

Do certificado de registro de avaliador

Art. 7º - A todo Corretor de Imóveis registrado no Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários será expedido Certificado de Registro contendo:

I) nome por extenso do Corretor de Imóveis;

II) menção ao Conselho Regional em que está inscrito, número e data de inscrição;

III) tipo de habilitação profissional para inscrição no Conselho Regional;

IV) órgão expedidor do título de conclusão do curso de avaliação imobiliária, se houver;

V) data limite de validade do Certificado de Registro;

VI) data de expedição do Certificado de Registro e assinaturas do profissional, do Presidente e do Diretor Secretário do Conselho Federal.

§ 1º  - O Certificado de Registro de Avaliador Imobiliário tem validade de 03 (três) anos, contados de sua emissão.

§ 2º - A renovação do registro poderá depender de aprovação em nova prova de conhecimentos sobre avaliação mercadológica de imóveis.

§ 3º - O Certificado de Registro de Avaliador Imobiliário poderá ser substituído ou complementado, a critério do Conselho Federal, com a mesma validade, pelo Cartão de Identidade de Avaliador Imobiliário.

Do Selo Certificador

Art. 8º - Todo Corretor de Imóveis inscrito no Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários tem direito à utilização do selo certificador, fornecido pelo Conselho Regional da jurisdição, para afixação em cada Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica de sua emissão.

Parágrafo Único - O selo certificador terá numeração individual e seqüenciada, com mecanismo que permita autenticação e certificação de código de segurança.

Art. 9º - O Conselho Regional de Corretores de Imóveis poderá cobrar, para o fornecimento do selo certificador, taxa não excedente a 10% (dez) por cento do valor da anuidade-base do exercício.

Art. 10 - O fornecimento do selo certificador, em três vias, condiciona-se ao preenchimento, pelo Corretor de Imóveis Avaliador, de Declaração de Avaliação Mercadológica, em documento eletrônico ou de papel, fornecido sem ônus pelo Conselho Regional.

§ 1º - O Conselho Regional arquivará uma via da Declaração de Avaliação Mercadológica, juntamente com uma via do correspondente Selo Certificador.

§ 2º - O Selo Certificador fica vinculado à Declaração de Avaliação Mercadológica, vedada a utilização de qualquer outro para o Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica correspondente.

§ 3º - O Selo Certificador poderá ser emitido eletronicamente.

Art. 11 - É responsabilidade do Corretor de imóveis Avaliador inscrito no Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários:

I) requerer junto ao Conselho Regional a expedição  do selo certificador;

II) fixar o Selo Certificador nas respectivas vias do Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica.

Do Arquivamento para fins de fiscalização

Art. 12 - O Corretor de Imóveis Avaliador deverá manter em arquivo, por 05 (cinco) anos, cópias do Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica, da Declaração de Avaliação Mercadológica e do vinculado Selo Certificador, os quais deverão ser apresentados, se e quando solicitados pelo Conselho Regional, no prazo máximo de 05 (cinco) dias úteis.

Disposições Finais

Art. 13 - O Presidente do Conselho Federal de Corretores de Imóveis regrará, através de Ato Normativo de observância obrigatória:

I) a forma de inscrição no Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários;

II) a instituição de prova de conhecimentos sobre avaliação mercadológica de imóveis;

III) a instituição de modelos dos documentos e do Selo Certificador previstos nesta Resolução;

IV) a instituição de modelo básico de Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica.

Art. 14 - O Corretor de Imóveis inscrito no CNAI submete-se, espontaneamente, aos regramentos estabelecidos nesta Resolução, sendo que a transgressão a quaisquer de seus dispositivos, assim como a constatação de comportamento antiético que comprometa a dignidade da instituição Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários, serão considerados infração ética de natureza grave, nos termos definidos pela Resolução-Cofeci nº 326/92 (Código de Ética Profissional).

Art. 15 - Esta Resolução entra em vigor na data de sua publicação, revogadas as disposições contrárias.

Salvador (BA), 22 de novembro de 2007

João Teodoro da Silva

Presidente

Curt Antônio Beims

Diretor Secretário

FUNDAMENTAÇÃO LEGAL

A simples aposição de um carimbo do profissional Avaliador, com sua assinatura, em um Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica, implica responsabilidade técnica, além de responsabilidade civil e criminal, que precisam ser levadas em consideração. 

Qualquer documento expedido por um profissional Corretor de Imóveis, seja na condição de Avaliador ou de Perito, por sua implícita responsabilidade profissional, pode levá-lo a responder por ele judicialmente e também junto ao seu Conselho de Classe. 

Assim, tendo em vista que cada profissional tem um custo operacional mínimo, como veremos na composição da hora técnica, que não pode ser descartado na composição de qualquer orçamento, todo trabalho de avaliação tem de ter uma valoração mínima. 

Por isso, independentemente da metragem, singeleza ou acessibilidade, entre outros facilitadores do trabalho de avaliação de determinado imóvel, não há como descartar a aplicação de um valor mínimo a ser cobrado por qualquer trabalho executado. 

A tendência natural, quando se discute a fixação de honorários mínimos, tem sido a sua vinculação ao salário mínimo. Entretanto a Constituição Federal do Brasil a proíbe textualmente. 

Vejamos o que ela diz: “Art. 7º. São direitos dos trabalhadores urbanos e rurais, além de outros que visem à melhoria de sua condição social: ... 

IV – salário mínimo, fixado em lei, nacionalmente unificado, capaz de atender a suas necessidades vitais básicas e às de sua família com moradia, alimentação, educação, saúde, lazer, vestuário, higiene, transporte e previdência social, com reajustes periódicos que lhe preservem o poder aquisitivo, sendo vedada sua vinculação para qualquer fim; ” (destaque agregado) 

Em corroboração com o ordenamento constitucional, o Congresso Nacional aprovou, e o Presidente da República sancionou a Lei nº 6.205, de 29 de abril de 1975, com o seguinte regramento:

“Art. 1º. Os valores monetários fixados com base no salário mínimo não serão considerados para quaisquer fins de direito. ” 

Embora a própria Lei nº 6.205/1975 estabeleça algumas exceções à regra ditada por seu artigo 1º, nenhuma delas faz qualquer referência a honorários profissionais. Desta forma, não se pode utilizar o salário mínimo do trabalhador como indexador para correção automática dos honorários mínimos do Avaliador. Por outro lado, se o salário mínimo é instrumento legal de dignificação da pessoa humana, nada mais justo do que utilizar o seu valor como referência inicial na fixação dos honorários mínimos do profissional Avaliador imobiliário. Assim, sem prejuízo da autonomia de cada profissional em fixar seus próprios honorários, apenas a título de referência, é sugerido: 

Honorários mínimos para qualquer trabalho de avaliação imobiliária: R$ 1.050,00 (um mil e cinquenta reais).

SOBRE A HORA TÉCNICA 

Assim como profissionais de outras áreas, que também atuam como avaliadores ou peritos judiciais, estudos realizados pelo CNAI concluíram que a forma mais prática e objetiva para precificação dos serviços de avaliação mercadológica de imóveis é estimar o número de horas que serão despendidas para cada trabalho e a ele aplicar um valor, previamente definido, da HORA TÉCNICA do profissional, de acordo com a concepção de despesas de cada profissional. Vale dizer: cada profissional pode estabelecer o valor de sua própria hora técnica, em função do cálculo de seus próprios custos operacionais. A orçamentação por hora técnica é aplicável a qualquer tipo de imóvel urbano ou rural. 

Para composição da hora técnica, podem ser considerados os seguintes custos, além de outros específicos, calculados por período de 30 dias:

1. Escritório/tarifas: manutenção, energia elétrica, água, aluguel, condomínio, IPTU, telefone, internet, material de expediente 

2. Pessoal de apoio: secretária, office-boy, pessoal de limpeza e conservação (custo salarial + 85% de encargos sociais) 

3. Depreciação do ativo imobilizado (exceto imóveis): 0,67% ao mês, para móveis, e 2,78% ao mês, para equipamentos, calculados sobre o valor original de cada ativo) 

4. Transporte: combustível, pedágio, manutenção, seguro, aluguel de veículos 

5. Custos financeiros: 1,5% sobre o valor do ativo imobilizado, exceto imóvel 

6. Remuneração do avaliador: salário base, 13º salário (1/12 do sal.), férias (1/11 do sal.), FGTS (8% do sal.), seguro saúde, aposentadoria complementar 

7. Reposição de IR: 37,9% sobre a soma de todas as despesas acima (itens de 1 a 6) Obs.:O ativo imobilizado compreende o imóvel, móveis e equipamentos, mas sobre o imóvel não incide depreciação. A somatória de todas essas despesas (itens 1 a 7), dividida por 160 horas/mês (40 horas semanais), dará o valor da hora técnica específica. Entretanto, na eventual impossibilidade de calcular os próprios custos operacionais, o Avaliador pode basear-se na sugestão de valor da hora técnica a seguir, cujo cálculo pressupõe remuneração mensal (salário base) ao Avaliador no valor de R$17.000,00 (dezessete mil reais), em agosto de 2020. 

Os honorários devem ser orçados e propostos em função do tempo previsto a ser despendido nas atividades de vistoria do imóvel e seu entorno, obtenção de amostras, análise de documentos, obtenção de certidões, análise e conferência de dados, cálculos, redação do relatório e do PTAM, e do Laudo Pericial, nos casos em que o Avaliador funcione como perito do juízo. 

O tempo deve ser computado desde a saída do profissional de seu local de trabalho, ou residência, até o seu retorno. Na esfera judicial, o Avaliador deve computar também o tempo de idas e vindas ao Fórum, participação em audiências (em caso de processos físicos), diligências, respostas às intimações de manifestação nos autos, impugnações de honorários, esclarecimentos, entre outros. 

A fim de evitar impugnações à proposta de honorários, e a consequente necessidade de justificá-los, o tempo deve ser expresso em horas técnicas, de maneira detalhada, seja em processos privados ou judiciais. 

Valor da hora técnica: R$ 315,00 (trezentos e quinze reais). 

O valor da hora técnica acima representa apenas uma sugestão. Ele pode sofrer acréscimo ou redução, dependendo das circunstâncias que envolvam o imóvel avaliando e a própria experiência do profissional avaliador. Entretanto é levado em consideração o valor da remuneração mínima do Avaliador. 

EXPERIÊNCIA DO AVALIADOR

1. Profissionais com mais de 10 (dez) anos de experiência podem acrescer ao valor da hora técnica, entre 10% (dez por cento) e 20% (vinte por cento). 

2. Profissionais com mais de 15 (quinze) anos de experiência podem acrescer até 30% (trinta por cento) ao valor da hora técnica sugerido acima 

IMÓVEL AVALIANDO

1. Acréscimo orçamentário de até 20% (vinte por cento) para imóveis localizados fora do município-sede do avaliador, ou em local de difícil acesso. 

CIRCUNSTÂNCIAS DO ENCARGO

1. Acréscimo orçamentário de até 20% (vinte por cento) para avaliações com solicitação de urgência, ou que requeiram trabalhos noturnos ou em domingos e feriados. 

2. Acréscimo orçamentário de até 40% (quarenta por cento) para avaliações realizadas em locais insalubres ou perigosos, que coloquem em risco a integridade física ou a saúde do profissional e seus auxiliares. 

3. Acréscimo orçamentário de até 20% (vinte por cento) para avaliações cuja complexidade exija conhecimentos técnicos especializados. 

4. Acréscimo de até 30% (trinta por cento), em trabalhos realizados em juízo, na condição de perito judicial. 

HONORÁRIOS DE AVALIAÇÃO POR METRO QUADRADO DE CONSTRUÇÃO

Embora quase em desuso pela dificuldade de justificação, ainda há profissionais que utilizam como parâmetro para orçamentação de seus honorários profissionais a precificação por metro quadrado do imóvel avaliando. Por óbvio, este tipo de parametrização só contempla construções habitacionais, comerciais ou industriais. Não serve para avaliação de imóveis rurais ou terrenos. Todavia, como este informe tem pretensões apenas referenciais, não há como ignorar esse tipo de preferência orçamentária. É preciso pontuar, entretanto, que a precificação por metro quadrado de construção tem de ter regras rígidas de aplicação e perde sintonia na medida em que aumenta a metragem quadrada de construção. Por exemplo: não há como estabelecer avaliação por metro quadrado para galpões industriais ou de logística. Não há como praticá-la “horizontalmente”, ou seja, o mesmo valor por metro quadrado, independente da metragem do imóvel, sob o risco de supervalorização orçamentária que inviabilize a contratação. Assim, para aqueles que preferem essa modalidade de precificação, fica a sugestão a seguir, apenas para construções de pequeno a médio porte: 

Avaliação por metro quadro do imóvel avaliando: R$ 16,00 (dezesseis reais) 

1. Preço sugerido para imóveis de até 100m²: R$ 16,00 (dezesseis reais) por m² 

2. Redução de 20% (vinte por cento) no custo da avaliação por metro quadrado, para imóveis acima de 100m² até 200m² - Preço: R$ 12,80 (doze reais e oitenta centavos) por m² 

3. Redução de 30% (trinta por cento) no custo da avaliação por metro quadrado, para imóveis acima de 200m² até 300m² - Preço: R$ 11,20 (onze reais e vinte centavos) por m² 

4. Redução de 40% (quarenta por cento) no custo da avaliação por metro quadrado, para imóveis acima de 300m² até 400m² - Preço: R$ 9,60 (nove reais e sessenta centavos) por m² 

Precificação por metro quadrado a ser definida em função da complexidade do trabalho, para imóveis acima de 400m² O valor por metro quadrado do imóvel avaliando sugerido acima pode sofrer acréscimo ou redução, dependendo das circunstâncias que envolvam o imóvel avaliando, como, por exemplo, a complexidade do imóvel, características especiais, etc., assim como a própria experiência do profissional avaliador. Entretanto é importante sempre levar em consideração o valor da remuneração mínima do Avaliador. 

CORREÇÃO DE VALORES

A fim de preservar o valor aquisitivo dos honorários profissionais dos Avaliadores Imobiliários, a sugestão que se faz é que os valores propostos sejam corrigidos a cada início de ano, de acordo com o IPCA– Índice Nacional de Preços ao Consumidor (Amplo), definido mensalmente pelo IBGE – Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística. 

ANTECIPAÇÃO DE HONORÁRIOS

Em caso de perícia judicial, o Juiz pode autorizar antecipação de até 50% (cinquenta por cento) do valor dos honorários por ele homologados (Artigo 465, § 4º, CPC – Código de Processo Civil). O saldo será recebido pelo perito após a entrega do Laudo e feitos os esclarecimentos requeridos. Se o trabalho for inconclusivo ou mal elaborado, o juiz poderá determinar a redução dos honorários ou, até mesmo, a devolução do que houver sido recebido (Artigos 465, § 5º e 468, § 2º, CPC). 

HONORÁRIOS DE AVALIAÇÃO EM FUNÇÃO DO VALOR DO IMÓVEL 

O trabalho de avaliação cobrado em função do preço final do imóvel avaliando, embora possa, ainda, ser praticado por alguns avaliadores, NÃO É recomendado pelo CNAI. Este tipo de precificação do trabalho, além de parecer injusto, impõe dúvidas quanto à seriedade do trabalho de avaliação, tendo em vista que este será melhor remunerado quanto maior for o valor definido para o imóvel avaliando. Por isso não há, nesta apresentação, qualquer sugestão referente a essa modalidade. 

CONSIDERAÇÕES FINAIS 

É oportuno e necessário esclarecer, embora já bastante asseverado em cada tópico acima, que o trabalho de avaliação imobiliária em geral não pode e não deve ter precificação rígida. Isto porque cada imóvel é único, e tem suas próprias características, que podem impor redução ou elevação de valor. De outro ângulo, contam também a própria experiência e a auto avaliação do profissional Avaliador, que sabe quanto vale o seu próprio tempo. Portanto o papel deste informativo referencial NÃO É estabelecer uma Tabela de Honorários, mesmo porque isso é proibição constitucional instransponível. A pretensão é pura e tão somente para servir como elemento de orientação básica para todos os profissionais do ramo. Cada orçamento é único e deve levar em consideração todas as peculiaridades que possam envolver o trabalho de avaliação, inclusive a concorrência.