Quando eu terei o direito de preferência na compra de um imóvel?

Por Ana Paula Ribeiro dos Santos.

Todo mundo já ouviu falar em direito de preferência! Um monte de gente falando um monte de coisas sobre o assunto sem sequer compreender na verdade quando de fato o inquilino terá o direito de adquirir o imóvel que está locando! Leia nosso post e compreenda melhor o assunto!

O locatário (inquilino), de qualquer espécie de locação, residencial ou não, pode ter direito de preferência na aquisição do imóvel locado. Prevista no artigo 27, da Lei do inquilinato(Lei 8.245-91), que assim dispõe:

Lei nº 8.245. Art. 27.No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.

O direito de preferência trata-se de norma restritiva de propriedade do locador, afetando diretamente o atributo de disposição, devendo-se observar as formas de disposição descritas no artigo 27 e 33, cujo rol é taxativo, ou seja, sem ampliação. Sendo assim, em qualquer outra forma de disposição, o locatário não terá o direito de preferência. Perceba o que dispõe o art. 33:

Lei nº 8.245. Art. 33.O locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no cartório de imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel.

A Lei garante ao locatário a preferência na compra do imóvel por ele alugado pela as mesmas condições que fora oferecido a terceiros, tais como preço, formae prazode pagamento, exigindo que o locador comunique ao locatário para que este manifeste ou não seu interesse, conforme preconiza o parágrafo único do artigo 27.

Lei nº 8.245. Art. 27. Parágrafo Único.A comunicação deverá conter todas as condições do negócio e, em especial, o preço, a forma de pagamento, a existência de ônus reais, bem como o local e horário em que pode ser examinada a documentação pertinente.

Diante disso, é obrigação do locador notificaro locatário caso queira alienar o bem. Essa notificação pode ser judicial, extrajudicial, ou, ainda, pode o locador optar pelo envio via Carta Registrada, devendo constar todas as condições do negócio e a informação se há algum ônus gravado no bem.

Recebida a notificação, o locatário deverá se manifestar, por escrito, no prazo de 30 dias para dizer se tem interesse na compra e se aceita ou não as condições da venda, sob pena de preclusão, ou seja, não mais poder exercitar tal direito.

A aceitação deve ser inequívoca, feita por meio eficaz.

O locatário não tendo interesse o imóvel poderá ser vendido. Caso o locatário aceite a proposta e o locador desista do negócio, caberá apenas ao locatário pleitear perdas e danos (danos emergentes e lucros cessantes). Não é necessário provar culpa do locador, apenas provará a extensão do dano, como exemplo a valorização do imóvel que traria lucro ao locatário.

Se o locatário aceitar e posteriormente desistir, o locador poderá pleitear perdas e danos em ação de indenização.

E se o imóvel for vendido sem a comunicação do locatário?

Se o locatário não for comunicado da venda sendo preterido do seu direito de preferência, poderá ingressar com ação real de adjudicação para haver para si o imóvel alienado a terceiros. Os requisitos específicos da ação de adjudicação estão descritos no artigo 33da Lei 8.245(acima mencionado), quais sejam:

1. Contrato de Locação escrito e averbadojunto à matrícula do imóvel, no mínimo 30 dias antes da alienação;
2. Propositura da demanda no prazo de 6 mesesa partir do registro da venda na matrícula do imóvel;
3. Depósito, pelo locatário-autor, do valor pelo qual foi alienado o imóvel, acrescido das despesas de transferência.

Ainda, por ser direito real e, como tal, nos termos dos artigos 73do CPC, os cônjuges devem participar. Bem como, o locador e o adquirente.

É de grande importância o conhecimento de cada situação para que nenhuma das partes responda por perdas e danos.

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Ana Paula Ribeiro dos Santos - Formada pela Universidade Católica de Brasília no curso de direito em 2009, sempre trabalhou e esteve envolvida com o direito imobiliário. Exerceu a função de escrevente em Registro de Imóveis e Cartório de Notas por 9 anos. Hoje, advogada inscrita no quadro da OAB/DF nº 46.682, atua prestando consultoria e assessoria para as empresas e pessoas físicas buscando principalmente a prevenção, e a resolução das demandas de forma eficaz e diferenciada. Especializanda em Direito Imobiliário pela EPD. E-mail: anapaularibeiroadvogada@gmail.com