Prestações de imóvel financiado em atraso: quando o sonho da casa própria se torna um pesadelo, o que fazer?

1. NOTA INTRODUTÓRIA

Para melhor compreensão sobre o processo de retomada de imóvel com prestações em atraso, cumpre, inicialmente, lembrar que até 1997 a única modalidade de garantia utilizada pelos bancos na concessão de crédito habitacional era a HIPOTECA.

Ocorre que esta forma de garantia (hipoteca) entrou em crise. Por qual motivo? Muito simples! Nesta modalidade de garantia, o devedor permanece com a propriedade e a posse direta do imóvel. O credor tem apenas a posse indireta.

No caso de inadimplemento do devedor, o credor precisava se valer de 2 (duas) Ações Judiciais: uma, para retirada da propriedade do devedor inadimplente, e outra para reaver a posse do imóvel. Por isso, os processos de retomada de imóveis eram, em regra, muito demorados, podendo durar vários anos. E é exatamente por esse motivo que ficou a ideia, que permanece viva ainda hoje, de que banco não retoma imóvel: ledo engano!

Evidentemente, essa garantia (hipoteca) entrou em crise. Afinal, o dinheiro era emprestado e não retornava aos cofres do banco, para novos financiamentos, principalmente em função da letargia do Poder Judiciário que, no mais das vezes, se via abarrotado com tantas ações envolvendo execução de contratos habitacionais.

Na ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA sobre bens imóveis essa demora para a retomada de imóvel não ocorre pois a Lei 9.514, publicada em 1997, prevê apenas a execução extrajudicial, ou seja, não há necessidade de se valer do Poder Judiciário para retomada de imóvel. Execução extrajudicial, portanto, é aquela feita diretamente nos cartórios de registro de imóveis, de maneira extremamente simples e rápida.

É por isso que após a publicação da Lei 9.514/97, os bancos utilizam somente a alienação fiduciária para garantia dos financiamentos habitacionais, tendo em vista a agilidade na retomada dos imóveis cujos mutuários estejam inadimplentes.

2. LEI 9.514/97 (LEI DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA SOBRE BENS IMÓVEIS)

Passaremos agora à análise detalhada da Lei 9.514/97 que trata da alienação fiduciária em garantia sobre bens imóveis, de forma a explicar seus principais aspectos referentes à execução extrajudicial de contratos inadimplentes. Ou seja, o que acontece caso você, por algum motivo, atrasa o pagamento das prestações?

3. INÍCIO DA EXECUÇÃO

Segundo a Lei 9.514/97, o próprio contrato habitacional definirá o prazo de carência após o qual será expedida a intimação. Normalmente, esse prazo de carência definido pelos bancos é de 60 dias, ou seja, 3 prestações em atraso.

Significa dizer que, em regra, se você atrasar o pagamento de 3 prestações, o banco credor dará início à execução extrajudicial (em cartório) de seu contrato através da intimação.

4. INTIMAÇÃO DO DEVEDOR

Conforme previsto no § 3º do art. 26 da Lei 9.514/97:

A intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento.

Portanto, caso o contrato tenha um ou mais coobrigados, todos deverão ser intimados pessoalmente pelo cartório de registro de imóveis ou por um cartório de títulos e documentos. Essa intimação é feita pelo cartório da comarca ou cidade onde está registrado o imóvel e pode ser feita pessoalmente ou através dos Correios com Aviso de Recebimento – AR.

Cada cartório tem autonomia para definir a forma de intimação do(s) mutuário(s). Alguns preferem a intimação através dos correios com AR, mas em regra a intimação é feita pessoalmente, ou seja, entregue em mãos.

Vejamos agora algumas situações específicas em relação à intimação, em especial quando o devedor não é localizado, se encontra em local ignorado ou incerto e quando se recusa a assinar a intimação cartorária.

4.1. RECUSA DO DEVEDOR EM ASSINAR A INTIMAÇÃO

Caso o devedor ou seu eventual coobrigado ou coobrigados, se recuse(m) a assinar a intimação cartorial, cabe ao credor promover a sua notificação judicial, ou seja, através do Poder Judiciário.

Nesse caso, a execução é promovida através de uma “Ação de Notificação Judicial”, nos termos dos arts. 726 e 729 do Novo Código de Processo Civil, sendo que o devedor deverá arcar com as despesas com custas e honorários advocatícios decorrentes desta ação.

Ou seja, não adianta se recusar a assinar a notificação. Ela virá de outra forma e com custas, despesas e encargos cada vez maiores, a serem pagas pelo devedor.

Ademais, quando o cartório certifica e da fé de que o devedor tomou conhecimento do teor ou conteúdo da intimação, ficando com uma via, mesmo tendo recusado a sua assinatura, algumas instituições financeiras têm dado sequência à execução, considerando que, neste caso, o devedor está intimado. Portanto, recusar a assinar a intimação pode representar uma péssima opção.

4.2. INTIMAÇÃO POR EDITAL

Segundo o disposto no § 4º do art. 26 da lei de alienação fiduciária, a intimação por edital ocorre quando o cartório certifica que o fiduciante (devedor) encontra-se em local ignorado, incerto ou inacessível.

No caso, o cartório de registro de imóveis comunica ao credor (banco) que o cliente ou mutuário encontra-se em local ignorado, incerto ou inacessível e o credor, à vista dessa declaração, autoriza o cartório a publicar os editais, sendo que essa publicação é feita em um dos jornais de maior circulação, durante 3 (três) dias seguidos.

Evidentemente, cada uma dessas publicações tem um custo muito elevado. O banco credor efetua o pagamento dessas publicações de edital ao jornal, e lança esses valores como despesas de execução a serem pagas pelo devedor.

Aqui, é muito importante frisar que o devedor não deve permitir que esta situação ocorra. Ora, se já não consegue pagar as prestações atrasadas, imagine ter que pagar, também, as despesas com edital. Mais ao final, vamos tecer algumas orientações para que o mutuário não incorra neste problema.

4.3 INTIMAÇÃO JUDICIAL

Como visto anteriormente (subitem 4.1), um dos motivos pelo qual o credor lança mão da intimação judicial é a recusa do(s) devedor(es) em assinar a intimação.

Outra situação na qual o credor solicita ao Poder Judiciário a intimação do devedor ocorre quando o cartório certifica apenas que não localizou o devedor (ou os devedores), em 3 (três) tentativas em dias e horários diferentes.

Em síntese, quando o cartório diz que “o cliente não foi localizado” após 3 tentativas infrutíferas, o credor pode solicitar ao cartório uma nova tentativa de intimação ou solicitar diretamente ao Poder Judiciário a intimação judicial. Entretanto, como já falamos, caso o cartório certifique que o cliente se encontra em local ignorado, incerto ou inacessível, ocorre a publicação de edital.

5. PRAZO PARA PAGAMENTO APÓS A INTIMAÇÃO

Independentemente da forma pela qual o devedor foi intimado (pessoalmente, por edital ou judicial), o prazo estipulado pela Lei 9.514/97, para pagamento de todas as prestações em atraso, é de 15 (quinze) dias corridos.

Veja, se o contrato está em execução por ter decorrido o prazo de 60 dias consecutivos sem pagamento, o credor tem a faculdade de somente receber o valor total das prestações atrasadas, exceto em caso de negociação, hipótese que veremos mais ao sul deste texto. Isso porque a execução incide sobre o total das prestações vencidas e, inclusive, as que vencerem até a data do efetivo pagamento.

6. SE O DEVEDOR NÃO PAGAR NO PRAZO DE 15 DIAS APÓS A INTIMAÇÃO, O QUE ACONTECE?

Nos termos do disposto no § 7º do art. 26 da Lei 9.514/97, uma vez decorrido o prazo de 15 (quinze) dias sem purga da mora (pagamento),

(...) o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos (...).

Significa dizer que uma vez decorrido o prazo de 15 dias sem pagamento da dívida, o banco credor recolhe o ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis) junto à Prefeitura Municipal e envia a Guia correspondente ao Cartório de Registro de Imóveis – CRI, com requerimento de consolidação da propriedade (retomada do imóvel).

O CRI, mediante a prova do recolhimento do ITBI, procede à averbação da consolidação da propriedade em nome do credor, às margens da matrícula do imóvel. Pronto! A partir daqui o devedor perdeu definitivamente o imóvel. Importa dizer que, na fase seguinte, dos leilões, o imóvel já pertence exclusivamente ao credor.

Simples assim! Atrasou 3 prestações procede-se à intimação. Uma vez notificado e decorrido o prazo de 15 dias sem pagamento o banco recolhe o ITBI e eventual IPTU em atraso, junto à Prefeitura, e envia ao cartório de registro de imóveis para registro da consolidação da propriedade (retomada do imóvel).

7. LEILÃO PÚBLICO

Vejamos o disposto no art. 27 da Lei 9.514/97 a respeito dos leilões:

Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário (credor), no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel.

§ 1º Se, no primeiro público leilão, o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI do art. 24, será realizado o segundo leilão, nos quinze dias seguintes.

§ 2º No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que igual ou superior ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais.

Em resumo, após vendido o imóvel em leilão, a dívida é considerada extinta. Entretanto, do valor de venda são deduzidas todas as despesas e encargos legais, inclusive tributos (em regra, IPTU vencido e ITBI).

Segundo o disposto no § 4º desse mesmo artigo, no prazo de 5 (cinco) dias após a venda em leilão público, o banco credor entregará ao devedor a importância que sobejar, ou seja, a sobra.

Vamos a um exemplo para demonstrar o que falamos. Imaginemos a seguinte situação hipotética:

Valor de avaliação do imóvel na data do leilão

R$ 200.000,00

(-) Valor da dívida do mutuário (saldo devedor)

R$ 150.000,00

(-) Despesas totais com execução, inclusive tributos

R$ 10.000,00

(=) Saldo (valor a ser devolvido ao mutuário

R$ 40.000,00

Veja que, caso após a venda do imóvel em leilão sobre algum dinheiro, este é entregue ao devedor no prazo de 5 dias.

Entretanto, na hipótese de não se alcançar, no segundo leilão, sequer o valor da dívida, a Lei 9.514/97 prevê que o débito estará automaticamente quitado. Essa é uma grande vantagem para o mutuário introduzida pela Lei 9.514/97 pois o próprio banco é quem arcará com o prejuízo decorrente da venda do imóvel

Vamos supor a seguinte hipótese:

Valor de avaliação do imóvel na data do leilão

R$ 200.000,00

(-) Valor da dívida do mutuário (saldo devedor)

R$ 190.000,00

(-) Despesas totais com execução, inclusive tributos

R$ 15.000,00

(=) Saldo (prejuízo a ser suportado pelo banco)

R$ 5.000,00

A propósito, vale destacar importante distinção em relação à alienação fiduciária para os BENS MÓVEIS, a exemplo de veículos. Nesse caso, quando há busca e apreensão do veículo, por inadimplemento, ocorre o leilão público e, em caso de o valor alcançado pela venda do veículo não for suficiente para cobrir o valor da dívida, o devedor continuará obrigado pelo débito restante, podendo o banco credor se valor de uma ação de cobrança.

Em suma, no caso de uma eventual recessão econômica, com deflação nos preços dos imóveis, a dívida ou o débito do mutuário se resolverá pela adjudicação da garantia, sendo o banco credor obrigado a realizar os prejuízos daí advindos.

8. RESUMO DO PROCEDIMENTO DE EXECUÇÃO

Por todo o exposto, vamos fazer um breve resumo do procedimento de execução extrajudicial dos contratos habitacionais garantidos por alienação fiduciária:

1º) Inadimplência do devedor (a partir de 3 prestações em atraso inicia-se a execução;

2º) O credor (banco) envia requerimento de intimação do devedor ao cartório de registro de imóveis;

3º) A intimação, em regra, é feita pessoalmente ao devedor (e eventuais coobrigados);

4º) Caso o devedor esteja em local incerto, ignorado ou inacessível, o cartório publica edital;

5º) Intimado, o devedor tem um prazo de 15 (quinze) dias para pagar todas as prestações atrasadas;

6º) Caso o devedor não pague a dívida, o banco credor recolhe o ITBI e eventual IPTU atrasado na Prefeitura Municipal;

7º) De posse das Guias de ITBI e IPTU devidamente pagas, o banco envia requerimento ao CRI para que esse faça a averbação da consolidação da propriedade (retomada do imóvel) às margens da matrícula do imóvel;

8º) O imóvel vai a leilão público no prazo de 30 (trinta) dias após a retomada;

9º) Caso não haja nenhum interessado no primeiro leilão, ocorre o 2º leilão no prazo de 15 dias;

10º) No caso de não haver interessado no 2º leilão, considera-se extinta a dívida, o banco credor dá quitação da dívida ao devedor e o imóvel vai para venda direta.

9. FORMAS DE NEGOCIAÇÃO DE DÍVIDA

Considerando que contratos habitacionais são contratos de longa duração, podendo chegar às vezes a 35 anos de financiamento, é muito provável que alguns infortúnios venham a ocorrer no período.

Ocorre que, em caso de atraso no pagamento das prestações, muitos mutuários não procuram o banco credor para negociação de suas dívidas. E é aí que mora o perigo!

Ora, a melhor alternativa é procurar o credor para, desde logo, saber das possibilidades de negociação do débito. É claro que todo e qualquer contrato habitacional, inclusive os contratos da Caixa Econômica Federal, são regidos por normas de direito privado e, portanto, o banco pode ou não aceitar a negociação proposta. Mas em regra, a negociação pode ser vantajosa tanto para o credor (banco), quanto para o devedor.

Vale lembrar que, ao atrasar o pagamento das prestações, uma das primeiras medidas que podem ser adotadas pelo banco credor é a negativação do devedor junto aos cadastros restritivos de crédito (SPC e SERASA).

Vejamos a seguir, algumas formas de negociação oferecidas pelos bancos e que podem ser utilizadas para que o sonho da casa própria não se torne um pesadelo.

9.1. FGHab

O FGHab é um fundo garantidor previsto em alguns contratos do Programa Minha Casa Minha Vida – PMCMV, que dá cobertura em caso de perda de emprego ou perda de mais de 30% da renda familiar que compõem o financiamento.

Para fazer uso deste benefício, o devedor deverá ter pago pelo menos 6 prestações iniciais e estar com o contrato em dia. Deve ainda comprovar o desemprego ou a perda de renda.

Entretanto, as prestações pagas pelo fundo deverão ser pagas pelo mutuário com juros e correção monetária no final do período de utilização ou após 12 meses contados da última prestação assumida. Ou seja, o uso deste fundo significa, na prática, um empréstimo a juros menores que os de mercado.

9.2) PAUSA

Oferecido por alguns bancos, o crédito com pausa permite que o mutuário, que está com seu contrato em dia, deixe de pagar uma prestação a cada intervalo de 12 meses, mediante solicitação formal junto ao banco credor. Nesse caso, a prestação não paga será incorporada ao saldo devedor e diluída no prazo restante do contrato.

9.3) INCORPORAÇÃO DE PRESTAÇÕES EM ATRASO AO SALDO DEVEDOR

A maioria dos bancos admitem a incorporação de prestações em atraso ao saldo devedor contratual, desde que o cliente efetue o pagamento de uma entrada, normalmente no valor de uma prestação mais antiga, devidamente atualizada.

Por exemplo, digamos que um cliente deve 5 prestações e não tem condição financeira para quitá-las. Nesse caso, pode o banco receber uma prestação e diluir o valor das outras quatro prestações no saldo devedor.

Considerando que não haverá dilação do prazo contratual, é evidente que no caso de incorporação de prestações haverá um acréscimo no valor das prestações de maneira proporcional ao valor incorporado.

Recomenda-se a utilização desta modalidade de negociação apenas para caso de emergência, por algumas razões: primeiro, porque após uma incorporação os bancos exigem uma carência para que seja possível nova incorporação; segundo, porque ocorre um acréscimo no valor das prestações.

Mesmo que o contrato esteja em fase de execução, recomenda-se que o cliente procure o seu banco e veja se ele oferece essa possibilidade de negociação.

9.4) PAGAMENTO PARCIAL

Caso você tenha um bom relacionamento com o seu banco, procure o seu gerente e proponha um pagamento parcial, caso não seja possível a incorporação. Por exemplo, digamos que você deve 4 prestações e que seu contrato esteja em fase de execução, mas você só tem dinheiro para quitar três prestações.

Vimos anteriormente que quando um contrato está em execução (em cartório), a lei prevê que o pagamento deve ser integral, haja vista que a execução incide sobre o valor total da dívida vencida. Entretanto, excepcionalmente, a depender de sua relação com o banco credor, pode ser que essa negociação seja autorizada.

Nesse tipo de negociação, jamais poderão restar 3 prestações em atraso. Por exemplo, se você deve 5 prestações e puder pagar apenas 2 prestações, não há essa possibilidade por um motivo bastante simples: vão restar 3 prestações em atraso! Lembra quando dissemos anteriormente que a execução se inicia, em regra, com 3 prestações em atraso? Pois é... Nesse caso, a execução continuaria a seguir seu curso normalmente.

Lembre-se: pagamento parcial só interrompe a execução se restar apenas uma ou duas prestações em atraso!

9.5) DILAÇÃO DE PRAZO

A depender das condições estabelecidas contratualmente, pode ser que seja possível o aumento do prazo contratado inicialmente. Digamos que você fez um contrato com prazo de 240 meses e que, no seu decorrer, você venha a ter dificuldade no pagamento das prestações mensais. Nesse caso, caso haja previsão contratual, talvez seja possível você solicitar formalmente, junto ao banco, a ampliação do prazo para 300 meses, por exemplo.

É evidente que, com a ampliação do prazo contratado, o valor da prestação fica menor, proporcional ao prazo restante. Vale observar que existe limite de prazo, e que o prazo final não pode ultrapassar os 80 anos do cliente.

9.6) PORTABILIDADE DE FINANCIAMENTO

A portabilidade de crédito nada mais é do que a possibilidade de trocar a dívida de um banco para um outro que tenha uma taxa de juros menor, podendo ser, em alguns casos, uma boa alternativa negocial.

A portabilidade de financiamento imobiliário foi regulamentada em maio de 2014 e permite que quem já contratou um financiamento possa migrar o saldo devedor para outro banco que ofereça uma taxa de juros menor. Cabe lembrar que o prazo e demais condições não podem ser alteradas.

Não existe proibição da portabilidade para contratos inadimplentes, mas é prerrogativa do novo banco aceitar o crédito.

9.7) USO DO FGTS PARA PAGAMENTO DE PARTE DE PRESTAÇÃO

Nos termos do art. 20 da Lei 8.036/90 (Lei do FGTS), in verbis:

Art. 20. A conta vinculada do trabalhador no FGTS poderá ser movimentada nas seguintes situações:

(...)

V - pagamento de parte das prestações decorrentes de financiamento habitacional concedido no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação (SFH), desde que:

a) o mutuário conte com o mínimo de 3 (três) anos de trabalho sob o regime do FGTS, na mesma empresa ou em empresas diferentes;

b) o valor bloqueado seja utilizado, no mínimo, durante o prazo de 12 (doze) meses;

c) o valor do abatimento atinja, no máximo, 80 (oitenta) por cento do montante da prestação;

Vamos a um exemplo para melhor elucidação do disposto neste artigo de lei. Digamos que você tem uma prestação atual no valor de R$ 1.000,00 e que você tenha em depósito na sua conta vinculada do FGTS o valor de R$ 9.600,00.

Nesse caso, desde que você já conte com um mínimo de 3 anos de carteira de trabalho assinada, poderá fazer uso do FGTS para pagamento de parte do valor da prestação, limitado a 80% desse valor.

Na presente hipótese, o FGTS quitaria R$ 800,00 por mês durante um ano, totalizando R$ 9.600,00 e você quitaria mensalmente o valor restante, ou seja, R$ 200,00. Vamos às contas?

R$ 1.000,00 x 80% = R$ 800,00 (valor a ser abatido mensalmente pelo FGTS);

R$ 800,00 x 12 meses = R$ 9.600,00 (valor do saldo depositado no FGTS).

Evidente que, havendo saldo, a cada 12 meses pode ser renovado a solicitação de uso de recursos do FGTS no abatimento parcial das prestações mensais.

Vale ressaltar que essa opção pode ser usada para pagamento de até 3 prestações em atraso. Se o atraso for maior, o cliente pode negociar, por exemplo, a incorporação das prestações em atraso e usar o FGTS a partir da prestação.