Locação sem garantia pode ser muito mais vantajosa ao Locador! Entenda o porquê.

Não, caro leitor. Você não leu errado!

É de conhecimento geral que, ao oferecer um imóvel para locação, uma das maiores preocupações do proprietário é justamente a garantia que o Locatário indicará, a fim de cobrir eventuais inadimplementos.

De acordo com a Lei de Locações, são quatro as modalidades de garantia cuja escolha cabe ao Locador: caução, fiança, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.

Em artigo anterior, explicamos objetivamente sobre cada uma delas, texto ao qual remetemos o leitor.

Mas se a legislação possibilita que o Locador exija a previsão de uma garantia, por qual razão pode ser mais vantajoso manter o contrato “descoberto”?!?

Para responder a essa questão, em primeiro lugar, será preciso explicar quais os passos a serem seguidos quando o Locatário, por exemplo, deixa de pagar o aluguel, que é a situação de descumprimento mais comum no diaadia.

Verificado o não pagamento do aluguel, cabe ao Locador ajuizar a conhecida ação de despejo cumulada com cobrança de aluguéis e encargos – e, aqui, tanto faz se há atraso de um dia ou de três meses, conforme artigo que também publicamos sobre esse tema.

Ocorre que, distribuída a ação perante o Poder Judiciário, existe uma série de trâmites processuais que precisam ser seguidos e respeitados até que o imóvel seja, enfim, desocupado e, principalmente, até que o débito em aberto seja efetivamente pago!

E é aqui que mora o problema.

Utilizemos, em nosso exemplo, um contrato de locação em que o Locatário é Antônio e a garantia prevista é a fiança, na pessoa do fiador José. Supomos, ainda, que o primeiro mês não pago foi fevereiro de 2019 e que o proprietário, Pedro, aguardou 3 meses sem nenhum pagamento para ajuizar a ação de despejo e cobrança.

Com o ajuizamento da ação em maio, podemos prever os seguintes trâmites processuais:

- Distribuição a uma das Varas Cíveis e remessa ao juiz;

- Despacho inicial determinando a citação dos réus Antônio e José;

- Remessa ao cartório para expedição dos mandados de citação;

- Carga dos mandados de citação pelo oficial de justiça e prazo de 30 dias para cumprimento;

- Juntada dos mandados cumpridos aos autos, abrindo o prazo de 15 dias úteis para que os réus apresentem defesa;

- Apresentação de defesa pelos réus.

Apenas para este bloco inicial de andamentos obrigatórios e considerando a experiência de tempo médio em São Paulo, Capital, podemos considerar o transcurso de dois a quatro meses (em sendo competência do foro de Santo Amaro ou Penha, por exemplo, podemos alargar e muito esse prazo!).

Além disso, qualquer problema na citação de algum dos réus, como a devolução do mandado por não ter sido o fiador encontrado, gerará de um a dois meses adicionais para cumprimento de um novo mandado.

Considerando que tudo dê certo e as defesas sejam apresentadas, restam, pelo menos, os seguintes atos:

- Intimação do autor para manifestação em réplica, em 15 dias úteis;

- Remessa ao juiz para despacho saneador;

- Audiência de conciliação e eventual produção de provas;

- Prolação de sentença, com prazo de 5 dias úteis para embargos de declaração, e/ou recurso de apelação em 15 dias úteis.

Notícia boa: esta segunda fase, finalmente, coloca fim à primeira etapa do processo!

Notícia ruim: já estamos na primeira quinzena de dezembro e, de acordo com o Novo Código de Processo Civil, os prazos processuais ficam suspensos entre os dias 20 de dezembro e 20 de janeiro!

Desta forma, Pedro, que está sem receber há quase um ano, passa as festividades de fim de ano e, em fevereiro de 2020, recebe a informação acalentadora de que a Lei de Locações prevê que os recursos interpostos em suas ações não suspendem os efeitos da sentença, de modo que, recorrida ou não, poderá iniciar, enfim, a execução do despejo – desocupação – e da cobrança – recebimento dos atrasados.

Iniciam-se, então, os procedimentos executórios específicos que envolvem, entre outros, a expedição de mandado – também a ser cumprido em 30 dias - concedendo prazo de mais 15 dias para que o Antônio deixe o imóvel espontaneamente. Apenas vencido este prazo – já em meados de março de 2020 – é que abre a possibilidade do derradeiro despejo forçado.

Paralelamente, não podemos nos esquecer dos aluguéis de mais de um ano atrasados e que precisam ser pagos, seja por Antônio, seja por seu fiador José.

E aqui vem a grande decepção... Após Locatário e fiador serem intimados para, em 15 dias, realizarem o pagamento desta vultosa quantia e permanecerem inertes e, mais do que isso, diante de tentativas frustradas de bloqueios de valores em conta, o Locador se dá conta de que, desde a assinatura do contrato de locação 3 anos antes, a situação financeira de José, o garantidor, mudou completamente e, simplesmente, inexistem ativos que cubram o valor da dívida.

Frustrante, não?

Agora, após a história triste, voltemos ao início dessa relação retirando a figura de José, o fiador, tornando o contrato de locação desprovido de garantias.

Neste caso, o que muda é que, verificado o inadimplemento, torna-se possível a retomada efetiva do imóvel em menos de dois meses!

Isto porque, em 2009, a Lei de Locações passou a prever a possibilidade de decretação de despejo liminar, caso a ação se fundamente em falta de pagamento e o contrato não disponha de garantias:

§ 1º Conceder-se-á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:

(...)

IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)

Sabe aquela lista de trâmites processuais listadas acima, que culminaram na possibilidade de desocupação forçada apenas após mais de um ano? Veja a mudança:

- Distribuição da ação;

- Distribuição a uma das Varas Cíveis e remessa ao juiz;

- Despacho inicial determinando a citação dos réus Antônio e José – bem como a intimação de Antônio para desocupação do imóvel em 15 dias, sob pena de despejo forçado.

(...)

É isso mesmo. Ao receber a petição inicial, o juiz, em seu primeiro despacho, já determina a desocupação do imóvel.

Isto possibilita (i) que o débito não se alongue indefinidamente no tempo tornando-se impagável e transformando-se em fundo perdido ao proprietário, bem como (ii) a imediata disponibilização do imóvel para outra locação.

Mas nem tudo são flores!

Conforme o artigo de lei transcrito acima, o despejo liminar possui um requisito importante, que é o depósito judicial, pelo Locador, do valor equivalente a três meses de aluguel.

Trata-se de uma caução que, diante da procedência da ação ao final, poderá ser levantada pelo proprietário.

Deste modo, por esta exposição, esperamos ter esclarecido o título deste artigo, isto é, muitas vezes, um contrato sem garantia passa a ser mais vantajoso ao Locador por possibilitar a decretação do despejo imediato, reduzindo consideravelmente sua margem de prejuízo, ainda que, para tanto, seja necessário o depósito caução.

Em conclusão, a lógica é: a ausência de garantia pode ser muito melhor do que uma garantia fraca.

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Disclaimers importantes para evitar interpretações equivocadas:

Importante1: em nenhum momento afirmamos que garantias locatícias sejam imprestáveis e que, em todo e qualquer caso, é melhor a ausência delas. Vide o caso do seguro-fiança, que é a garantia mais segura – e mais cara também;

Importante2: em nenhum momento afirmamos que, em todo e qualquer caso, o despejo liminar garanta uma ausência de prejuízo ao Locador, pois, logicamente, existem situações que uma boa garantia é imprescindível para cobrir – exemplo: danos ao imóvel;

Importante3: sim, existem outras hipóteses de despejo liminar, mas esse não é o objeto deste texto;

Importante4: a morosidade judicial descrita no texto utiliza-se de situação vista como regra. Mas existem, sim, varas judiciais muito ágeis.

Importante5: existe a possibilidade de ação de execução diretamente em face do fiador, o que pode acelerar os atos de execução dos valores atrasados, mas esta hipótese também não é objeto deste texto.

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Bruno Angeli PerelliPRO

Advogado Cível | Imobiliário | Digital em São Paulo

Advogado formado pela Universidade Presbiteriana Mackenzie, atuante em direito civil, principalmente na área contenciosa judicial, com extensão em direito de família e lei de locações. Experiência de mais de 10 anos em escritório de boutique, onde assessorou grandes redes dos ramos de bares, restaurantes e lanchonetes, postos de gasolina, clínicas e hospitais médicos e odontológicos, agência de viagem, construtoras, além de Startups de diferentes campos de atuação, tais como transporte privado e lawtech. Principais áreas: Contencioso Cível, Imobiliário, Família e Sucessões, Contratos e Marcas e Patentes.