Locador faleceu: como fica o contrato?

Algo que pode acontecer em qualquer contrato de locação é o locador falecer. As pessoas não costumam pensar nesta possibilidade e quando acontece são pegas de surpresa.

É no momento em o locador falece que surgem as dúvidas e muitas vezes, por não saberem o que devem fazer, os locatários tomam as atitudes erradas.

Vamos explicar o que deve o inquilino fazer na situação do locador falecer.

1 Como fica o contrato?

- Meu amigo disse que como o locador morreu o contrato está extinto.

Isso é mentira!

A morte não é motivo para o contrato de locação ser extinto, portanto, o inquilino continuará a morar na casa, pagar o aluguel e cumprir com suas obrigações previstas no contrato e lei.

A lei do inquilinato prevê em seu artigo 10que se o locador morrer o contrato de locação é transmitido para os herdeiros, ou seja, os herdeiros passam a ser os locadores do imóvel.

Os herdeiros devem observar os deveres do contrato, por exemplo, o prazo que foi estipulado.

2 Onde estão os herdeiros?

Primeiramente, em hipótese alguma deve parar de pagar o aluguel, já que o contrato continua valendo e com a falta de pagamento pode o inquilino ser despejado.

Como explicado anteriormente, quando o locador falece o contrato continua valendo e aluguel deve ser pago para os seus herdeiros, mas como fazer isso quando não sabe onde estão os herdeiros?

Para tentar localizar os herdeiros algumas das pesquisas que podem ser feitas:

a) Consultar se existe processo de inventário em andamento, a pesquisa deve ser feita no fórum da comarca da última residência do locador.

b) Fazer pesquisa no CENCEC para localizar inventário extrajudicial.

c) Pedir a matrícula atualizada do imóvel, se foi registrado o inventário vai constar o nome dos herdeiros e endereço.

2.1 O que fazer se eu achar herdeiro?

Se foi encontrado um processo de inventário, deve ser informado o juiz e feito o pagamento do aluguel por meio de depósito judicial, até que se encerre o inventário ou fazer o pagamento para o inventariante.

Caso não encontrou o inventário o judicial, mas encontrou o endereço, pode enviar uma notificação extrajudicial para que o mesmo tome as atitudes necessárias para receber o pagamento do aluguel.

Não existindo inventário, o herdeiro que estiver na administração dos bens é quem deve receber os aluguéis.

Na dúvida para qual herdeiro deve pagar, o pagamento deve ser feito por meio do processo de consignação de pagamento.

2.2 E se não achar herdeiro?

Se não souber a localização do herdeiro, o inquilino deve ingressar com a ação de consignação de pagamento e fazer o pagamento dos aluguéis por meio de depósito judicial,

Ou seja, deverá o locatário pagar os alugueis no processo de consignação de pagamento.

Isso é uma forma de se precaver, já que o herdeiro pode aparecer a qualquer momento e exigir o pagamento dos alugueis atrasados.

3 Como encerrar o contrato?

Se localizou os herdeiros, é feito o encerramento da maneira que está prevista no contrato, ou seja, fará o mesmo procedimento como se estivesse devolvendo o imóvel para o locador original.

Agora se não localizou os herdeiro, é importantíssimo entregar as chaves por meio do processo de consignação das chaves. Ou seja, deve entrar com um processo e entregar as chaves para o juiz.

Simplesmente abandonar o imóvel não é recomendado, já que enquanto não for entregue as chaves o aluguel continua sendo devido.

Fontes:

BRASIL. Legislativo. Lei nº 8.245/91 de 18 de outubro de 1991. Dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes. Disponível em: < http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm>. Acesso em: 27 de janeiro de 2020.

SCAVONE JUNIOR, Luiz Antônio. Direito Imobiliário: Teoria e prática. 12.ª ed. - rev., atual. e ampl. Rio de Janeiro. Ed. Forense, 2017.

VENOSA, Sílvio de Salvo. Lei do inquilinato comentada: doutrina e prática: Lei nº 8.245 de 18- 10- 1991. 13ª. ed. São Paulo. Atlas, 2014.