Equidade é palavra de origem latina (aequitãs), utilizada pelo francês arcaico (equite) e praticada em inglês (equity). Nada mais significa do que a posse, com usufruto possível, de algum bem, móvel, imóvel ou imaterial. Assim, se alguém é sócio ou único proprietário de um quadro famoso, de uma empresa ou de um imóvel, os lucros obtidos com esse bem revertem em seu benefício, na proporção de sua propriedade.

A Caixa acaba de lançar o plano Real Fácil Caixa. Restritivamente chamado de home equity, entrou em vigor no dia 3 de agosto. Na verdade trata-se dé equity sobre a propriedade imobiliária urbana, ou seja, uma operação de crédito para pessoas físicas, sem destinação específica, com garantia imobiliária residencial ou comercial. Qualquer pessoa física que tenha imóvel quitado poderá utilizá-lo como garantia para obter o crédito. Por enquanto! A Caixa já estuda a possibilidade de vir a aceitar garantia compartilhada: um mesmo bem garantindo mais de uma dívida. Mas isso é coisa para o futuro.

Não se trata de hipoteca reversa. Esta recai somente sobre imóvel residencial de pessoa idosa, em troca de uma renda vitalícia, sem prazo definido. O risco é do banco, que o assume mediante mera expectativa de vida do contraente. Com a morte deste, o bem é vendido e a dívida quitada. Uma eventual sobra financeira será creditada aos herdeiros. Ainda não regulamentada no Brasil, apesar das críticas, pode ser um bom complemento de aposentadoria, face ao aumento da expectativa de vida. As críticas decorrem do fato de que uma possível herança deixaria de existir, consumida em vida pelo próprio falecido.

Ao contrário da hipoteca reversa, o Real Fácil Caixa tem prazo máximo de 15 anos, definido na contratação. As taxas de juros, apesar da propalada redução, não são tão baixas. Uma das modalidades cobra juros de 0,6% a/m (7,44 a/a) mais IPCA, com financiamento máximo de 50% do valor do imóvel. A outra propõe 0,7% a/m (8,73% a/a) mais TR, com financiamento de até 60% do valor do imóvel. A melhor, ao que tudo indica, é a de taxa fixa de 0,8% a/m (10,03% a/a) com financiamento máximo de 60% do valor do imóvel.

Os bancos tradicionais desprezaram essa modalidade de operação. Então, o espaço vazio no mercado foi logo percebido e preenchido pelas fintechs (empresas de tecnologia que atuam no mercado financeiro). As fintechs, no entanto, com dificuldades para atender às exigências aplicáveis às instituições financeiras tradicionais, para poderem operar no segmento, tiveram de lançar mão de rodadas de investimentos. O mercado agora ficará mais competitivo, em benefício dos seus usuários.

O processo de contratação do equity é muito similar ao do financiamento tradicional. Os custos também. Não há como descartar os gastos com a avaliação do imóvel, com escrituração e registro imobiliário que, como todos sabemos, podem chegar próximo a 5% do valor do bem. A boa notícia é que a digitação dos processos, acelerada com intensificação do uso da tecnologia durante a pandemia do coronavírus pode produzir significativa redução dos custos. De todo modo é um bom avanço no Sistema Financeiro Habitacional no Brasil.

João Teodoro da Silva

Presidente – Sistema Cofeci-Creci – AGO/2020